Travaux d'amélioration vs entretien : qui paie quoi ? Locataire ou propriétaire

📝 Les étapes à suivre

Comprends la répartition légale

Le principe est simple : le locataire est responsable de l'entretien courant et des menues réparations (décret n°87-712 du 26 août 1987). Le propriétaire est responsable des grosses réparations et de la mise en conformité du logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). La vétusté (usure normale liée au temps) est toujours à la charge du propriétaire.

Ce que paie le locataire (réparations locatives)

Le locataire paie : l'entretien des sols (cirage, remplacement de lames de parquet cassées par sa faute), des murs (petits trous, accrocs), de la plomberie (joints, remplacement de flexibles de douche), de l'électricité (ampoules, interrupteurs, fusibles), du chauffage (entretien annuel de la chaudière, ramonage), des menuiseries (graissage des gonds, remplacement de poignées), et des espaces extérieurs (entretien du jardin, élagage). Consulte la liste complète sur service-public.fr.

Ce que paie le propriétaire (gros travaux)

Le propriétaire paie : le remplacement de la chaudière ou du chauffe-eau, la réfection de la toiture, le remplacement des fenêtres et volets vétustes, la mise aux normes de l'installation électrique ou de gaz, le remplacement de la robinetterie vétuste, les travaux de ravalement de façade, la réparation des fuites dans les murs ou la toiture, et tout ce qui relève de l'usure normale (vétusté). Le propriétaire doit aussi fournir un logement décent (critères du décret du 30 janvier 2002).

Le cas de la vétusté

La vétusté est l'usure normale due au temps et à l'usage courant. Elle est toujours à la charge du propriétaire. Exemples : peinture qui s'écaille après 10 ans, moquette usée après 8 ans, robinet qui fuit après 15 ans d'utilisation normale. Depuis la loi ALUR (2014), une grille de vétusté peut être annexée au bail pour objectiver l'état d'usure au moment du départ.

Comment résoudre un désaccord

En cas de désaccord sur la répartition, le locataire peut : envoyer une mise en demeure par recommandé au propriétaire (en citant les articles de loi), saisir la Commission départementale de conciliation (CDC, gratuite et accessible via la préfecture), ou saisir le tribunal judiciaire en dernier recours. Si le propriétaire refuse de faire des travaux qui relèvent de sa responsabilité, le locataire peut demander une réduction de loyer ou une injonction de faire.

📁 Documents nécessaires

Bail de location

Décret n°87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives)

État des lieux d'entrée

Grille de vétusté (si annexée au bail)

Photos des dégâts ou de l'usure

Devis de réparation

Mise en demeure adressée au propriétaire (si applicable)

💬 Questions fréquentes

La chaudière qui tombe en panne, c'est pour le locataire ou le propriétaire ?

L'entretien annuel (révision, ramonage) est à la charge du locataire. Mais le remplacement de la chaudière en panne est à la charge du propriétaire, sauf si la panne est causée par un défaut d'entretien du locataire. En pratique, si tu as fait l'entretien annuel et que la chaudière lâche quand même, c'est au propriétaire de la remplacer ou de la réparer.

La peinture qui s'écaille, c'est de la vétusté ?

Oui, si la peinture s'écaille après plusieurs années d'usage normal, c'est de la vétusté et c'est à la charge du propriétaire. En revanche, si tu as provoqué des dégâts (taches, graffitis, impacts), c'est à ta charge. La grille de vétusté prévoit généralement une durée de vie de 7 à 10 ans pour les peintures intérieures.

Mon propriétaire refuse de faire des travaux importants, que faire ?

Étape 1 : envoie une mise en demeure par courrier recommandé en citant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (obligation de fournir un logement décent). Étape 2 : saisis la Commission départementale de conciliation (CDC). Étape 3 : saisis le tribunal judiciaire qui peut ordonner les travaux sous astreinte (pénalité par jour de retard). En cas d'insalubrité, alertez l'ARS (Agence Régionale de Santé) ou la mairie.

Qu'est-ce que la grille de vétusté ?

C'est un tableau qui fixe la durée de vie théorique de chaque équipement du logement et le pourcentage d'usure pris en charge par le propriétaire en fonction de l'ancienneté. Exemple : peinture = 7 ans de durée de vie, 14% de vétusté par an. Après 7 ans, la peinture est considérée comme totalement vétuste (100% à la charge du propriétaire). La grille est facultative mais peut être annexée au bail (loi ALUR, article 3-2).

Pas de panique !

Travaux d'amélioration vs travaux d'entretien : qui paie quoi ?