Copropriété et location courte durée : ce qu'il faut vérifier

📝 Les étapes à suivre

Consulte le règlement de copropriété

Récupère ton règlement de copropriété auprès du syndic ou dans tes documents d'achat. Cherche les clauses relatives à la « destination de l'immeuble » et à l'usage des lots. Deux types de clauses existent : l'habitation bourgeoise « simple » (autorise les professions libérales et généralement la location saisonnière) et l'habitation bourgeoise « exclusive » (interdit toute activité commerciale, y compris la location de courte durée).

Identifie le type de clause d'habitation

Si le règlement mentionne « usage exclusif d'habitation » ou « habitation bourgeoise exclusive », la location Airbnb est probablement interdite. La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises (arrêt du 8 mars 2018, n°14-15.864) que la location de courte durée à une clientèle de passage constitue une activité commerciale incompatible avec la destination bourgeoise exclusive de l'immeuble.

Vérifie la jurisprudence récente

La jurisprudence évolue. La loi Le Meur (2024) renforce le pouvoir des copropriétés en facilitant le vote de restrictions à la location de courte durée. Depuis cette loi, l'assemblée générale peut voter à la majorité des 2/3 (au lieu de l'unanimité) pour modifier le règlement et interdire ou encadrer la location Airbnb. Reste informé via legifrance.gouv.fr.

Consulte le syndic et les PV d'assemblée générale

Vérifie les comptes-rendus des dernières assemblées générales : des résolutions limitant la location courte durée ont-elles été votées ? Le syndic peut t'informer des éventuelles plaintes de voisins ou des procédures en cours. Si aucune restriction n'existe, tu es en principe libre de louer.

En cas de litige : les recours possibles

Si la copropriété conteste ton location, elle peut te mettre en demeure par courrier recommandé, puis saisir le tribunal judiciaire. Tu peux contester si tu estimez que la clause n'interdit pas clairement la location saisonnière. En cas de trouble de voisinage (bruit, flux de voyageurs), le syndicat peut aussi agir sur le fondement des troubles anormaux de voisinage (article 544 du Code civil).

📁 Documents nécessaires

Règlement de copropriété (disponible auprès du syndic)

Procès-verbaux des dernières assemblées générales

État descriptif de division (EDD)

Courrier du syndic (si mise en demeure reçue)

Acte de vente (contient souvent le règlement en annexe)

💬 Questions fréquentes

Mon règlement de copropriété mentionne « habitation bourgeoise » : puis-je louer sur Airbnb ?

Ça dépend du type de clause. L'habitation bourgeoise « simple » ou « mixte » autorise généralement les activités professionnelles et la location saisonnière occasionnelle. L'habitation bourgeoise « exclusive » interdit toute activité commerciale, y compris la location de courte durée. La nuance est cruciale — fais vérifier par un avocat en cas de doute.

La copropriété peut-elle m'interdire de louer sur Airbnb ?

Oui, si le règlement le prévoit ou si l'assemblée générale vote une modification en ce sens. Depuis la loi Le Meur (2024), un vote à la majorité des 2/3 suffit pour ajouter une restriction à la location de courte durée dans le règlement. Avant cette loi, il fallait l'unanimité, ce qui rendait les modifications quasi impossibles.

Mes voisins peuvent-ils porter plainte contre ma location Airbnb ?

Oui, sur plusieurs fondements : non-respect du règlement de copropriété, trouble anormal de voisinage (bruit, va-et-vient, dégradations des parties communes), ou non-respect de la destination de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires peut aussi agir en justice. Les nuisances sonores répétées sont le premier motif de plainte.

Que faire si mon règlement est ambigu ?

Si la clause ne mentionne ni « exclusive » ni « commerciale », consulte un avocat spécialisé en droit immobilier. La jurisprudence analyse au cas par cas la rédaction du règlement, l'usage historique de l'immeuble et la fréquence de la location. Un conseil juridique coûte entre 100 et 300 euros et peut t'éviter un procès bien plus coûteux.

Pas de panique !

Règlement de copropriété et location courte durée : ce qu'il faut vérifier