Limite des 120 jours Airbnb : règles, déclaration en mairie, amendes

📝 Les étapes à suivre

Comprends la règle des 120 jours

L'article L.324-1-1 du Code du tourisme limite la location de ta résidence principale en meublé de tourisme à 120 jours par année civile (du 1er janvier au 31 décembre). Cette règle s'applique dans toutes les communes ayant mis en place un numéro d'enregistrement. Une résidence principale est le logement où tu habites au moins 8 mois par an.

Vérifie si ta commune applique le contrôle

Toutes les communes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Lille...) et de nombreuses communes en zone tendue appliquent le compteur de 120 jours. Renseigne-toi auprès de ta mairie ou sur service-public.fr. Les plateformes bloquent automatiquement les réservations au-delà du plafond dans les communes qui transmettent les données.

Déclare ton activité et obtiens ton numéro

Pour que le compteur fonctionne, tu dois avoir déclaré ton meublé en mairie et obtenu ton numéro d'enregistrement. Ce numéro est lié à un logement unique. La mairie peut demander à Airbnb et aux autres plateformes le décompte exact de tes nuitées. Toutes les plateformes sont tenues de transmettre ces données depuis la loi ELAN de 2018.

Surveillez ton compteur de nuitées

Airbnb affiche un compteur de nuitées dans ton tableau de bord hôte pour les villes concernées. Chaque nuitée réservée (pas chaque voyageur) compte pour une unité. Si tu louez sur plusieurs plateformes (Airbnb + Booking + Abritel), le total est cumulé. C'est à toi de suivre le décompte global.

Que faire si tu veux dépasser 120 jours

Si tu souhaites louer plus de 120 jours, tu as deux options : transformer ton logement en résidence secondaire (ce qui nécessite une autorisation de changement d'usage en mairie et, à Paris, une compensation) ou passer à une location meublée classique (bail mobilité ou bail meublé d'un an minimum). Chaque option a des implications fiscales différentes.

📁 Documents nécessaires

Numéro d'enregistrement de ton meublé de tourisme

Récapitulatif annuel des nuitées (disponible sur Airbnb, Booking, etc.)

Déclaration de meublé de tourisme (Cerfa n°14004)

Justificatif de résidence principale (avis d'imposition, factures)

Demande d'autorisation de changement d'usage (si dépassement souhaité)

💬 Questions fréquentes

Comment la mairie sait-elle combien de jours j'ai loué ?

Depuis la loi ELAN (2018), les plateformes comme Airbnb, Booking et Abritel sont tenues de transmettre aux communes le décompte annuel des nuitées par logement. Les communes peuvent aussi effectuer des contrôles sur place et demander des justificatifs au propriétaire. À Paris, une cellule dédiée de 30 agents traque les infractions.

Que se passe-t-il si je dépasse les 120 jours ?

L'amende peut atteindre 10 000 euros par logement. En plus, si ta commune a mis en place le blocage automatique, les plateformes désactivent ton annonce au-delà de 120 nuitées. Si tu continuez à louer par d'autres moyens (Le Bon Coin, bouche-à-oreille), la mairie peut constater l'infraction et engager des poursuites.

Les 120 jours comptent-ils par plateforme ou au total ?

Au total, toutes plateformes confondues. Si tu louez 80 nuitées sur Airbnb et 50 sur Booking, tu as dépassé le plafond de 10 jours. Les plateformes ne communiquent pas entre elles, mais la mairie peut croiser les données. C'est ton responsabilité de suivre le décompte global.

Les résidences secondaires sont-elles soumises à la limite de 120 jours ?

Non. La règle des 120 jours ne concerne que les résidences principales. Mais les résidences secondaires sont soumises à une obligation plus lourde : l'autorisation de changement d'usage en mairie. À Paris, cela implique une « compensation » (acheter ou transformer un local commercial en habitation). Sans cette autorisation, l'amende peut atteindre 50 000 euros par logement.

Pas de panique !

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