État des lieux d'entrée et de sortie : comment bien le faire (2026)

📝 Les étapes à suivre

L'état des lieux d'entrée : ne bâclez pas cette étape

L'état des lieux d'entrée est réalisé lors de la remise des clés. C'est ta référence pour toute la durée du bail. Procédez pièce par pièce en notant précisément : l'état des murs (traces, trous, humidité), des plafonds, des sols (rayures, taches, usure), des fenêtres et volets (état, fonctionnement), des équipements (cuisine équipée, sanitaires, chauffage), des éléments électriques (interrupteurs, prises, luminaires), et des relevés de compteurs (eau froide, eau chaude, électricité, gaz). Exigez la mention de tout défaut existant, même mineur — si ce n'est pas écrit, tu seras considéré comme responsable à la sortie.

Prends des photos systématiquement

Photographie chaque pièce, chaque défaut, chaque équipement dans son état initial. Les photos doivent être datées (activez les métadonnées sur ton téléphone ou envoie-les par email à toi-même). Photographie les compteurs, la boîte aux lettres, la cave ou le garage si inclus dans la location. Ces photos constituent une preuve indiscutable en cas de litige. Conseil : fais une vidéo continue de visite après les photos pour documenter la luminosité et l'état général.

Signale les réserves après emménagement

Tu disposes de 10 jours après la remise des clés pour compléter l'état des lieux d'entrée si tu constatez de nouveaux défauts non visibles lors de la visite initiale (radiateur en panne en été, problème invisible sans eau courante, etc.). Envoie un courrier recommandé au propriétaire dans ce délai en demandant l'ajout des réserves à l'état des lieux. Le propriétaire est tenu de prendre en compte ces observations.

✍️Le RédacteurGénérer ton courrier recommandé de réserves post-emménagement→

L'état des lieux de sortie : compare avec l'entrée

Lors du départ, l'état des lieux de sortie est réalisé de la même manière, en comparant point par point avec l'état des lieux d'entrée. Seules les dégradations que tu as causées (en dehors de l'usure normale) peuvent justifier des retenues sur le dépôt de garantie. La vétusté (usure liée au temps) est toujours à la charge du propriétaire. Si une grille de vétusté est annexée au bail, elle s'applique pour calculer le partage. Tu peux te faire accompagner par un tiers (ami, association de défense des locataires).

En cas de désaccord sur l'état des lieux

Si tu n'es pas d'accord avec les observations du propriétaire lors de l'état des lieux de sortie, note tes réserves directement sur le document avant de signer. Un état des lieux signé sans réserves vaut acceptation. Si le propriétaire refuse de signer ou d'effectuer l'état des lieux, fais constater l'état du logement par un commissaire de justice (huissier) — les frais sont partagés 50/50. En cas de litige persistant sur les retenues, saisis la Commission départementale de conciliation (gratuite).

📁 Documents nécessaires

Formulaire d'état des lieux (conforme au modèle réglementaire de la loi ALUR)

Photos datées de chaque pièce et équipement

Relevés des compteurs (eau, électricité, gaz)

Inventaire du mobilier et des équipements (pour logement meublé)

Grille de vétusté (si annexée au bail)

Lettre recommandée de réserves post-emménagement (si nécessaire)

💬 Questions fréquentes

L'état des lieux est-il obligatoire ?

Oui, depuis la loi ALUR (2014), l'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire pour toute location d'habitation. Il doit être établi contradictoirement (en présence du locataire et du propriétaire) ou par un commissaire de justice si une des parties fait défaut. À défaut d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état — ce qui peut pénaliser le locataire.

Peut-on faire l'état des lieux seul ?

Non. L'état des lieux doit être réalisé contradictoirement : locataire et propriétaire (ou leurs représentants) présents en même temps. Si l'une des parties ne se présente pas sans raison valable, l'autre peut faire intervenir un commissaire de justice dont les frais sont partagés. Un état des lieux établi en l'absence d'une partie n'a pas de valeur légale.

Peut-on faire l'état des lieux par voie électronique ?

Oui, depuis 2014, l'état des lieux peut être réalisé et signé électroniquement via une application dédiée, à condition que les deux parties consentent à cette modalité. Les photos peuvent être intégrées directement au document numérique. Conservez une copie signée (pdf) dans tes archives.

Que faire si l'état des lieux d'entrée mentionne des défauts non constatés ?

Si le propriétaire veut noter des défauts qui n'existent pas ou les exagère, refuse de signer et demande une correction. Si tu n'es pas d'accord, tu peux écrire tes réserves directement sur le document avant de signer, ou refuser de signer et faire constater l'état par un commissaire de justice. Ne signe jamais un état des lieux qui ne reflète pas la réalité — c'est ta protection pour toute la durée du bail.

Quels défauts peuvent faire l'objet de retenues sur le dépôt ?

Uniquement les dégradations imputables au locataire qui dépassent l'usure normale : trous dans les murs non rebouchés, peinture abîmée par des couleurs vives ou négligence, revêtements dégradés (moquette brûlée, parquet rayé...), équipements cassés par mauvais usage, logement rendu dans un état de saleté anormale. La vétusté (usure normale liée au temps) déduit une partie de ces montants. Des factures ou devis sont obligatoires pour justifier les retenues.

Pas de panique !

État des lieux d'entrée et de sortie : comment bien le faire