Pas de panique !
📝 Les étapes à suivre
La limite des 120 jours par an pour la résidence principale
Si tu louez ta résidence principale (le logement où tu habites habituellement), tu ne pouvez pas dépasser 120 nuits par an sur les plateformes de courte durée (Airbnb, Booking, Abritel, etc.). Cette limite est imposée par la loi ALUR et confirmée par la loi pour une République Numérique. Les plateformes sont tenues de bloquer automatiquement les annonces dès que la limite est atteinte. Au-delà, ton logement bascule dans la catégorie 'meublé de tourisme' avec des obligations supplémentaires. Pour une résidence secondaire, il n'y a pas de limite de jours, mais d'autres règles s'appliquent.
Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement
Dans toutes les communes qui l'ont institué (notamment Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille, Strasbourg, Rennes et de nombreuses villes moyennes), tu dois déclarer ton meublé de tourisme en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement à 13 caractères. Ce numéro doit figurer sur ton annonce Airbnb. Sans ce numéro, la plateforme peut dépublier ton annonce sur demande de la mairie. La déclaration se fait en ligne sur le portail de ta mairie ou sur service-public.fr. Pour les logements classés meublés de tourisme (1 à 5 étoiles Atout France), une demande de classement distincte est nécessaire.
Fiscalité : micro-BIC avec abattement 50 % ou 71 %
Les revenus Airbnb sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Micro-BIC (si revenus < 77 700 €/an) : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes. Pour les meublés de tourisme classés (1-5 étoiles Atout France) : abattement de 71 % (plafond de recettes : 188 700 €). Pour les chambres d'hôtes : abattement de 71 % (plafond 188 700 €). Régime réel : déduction de toutes les charges réelles + amortissement du bien. Déclare tes recettes sur la déclaration 2042-C-PRO (cases 5ND pour micro-BIC, ou liasse 2031 pour le réel). Les plateformes transmettent automatiquement les données à l'administration fiscale depuis 2020.
Le règlement de copropriété : vérifie avant de toi lancer
Si ton logement est en copropriété, vérifie ton règlement de copropriété AVANT de mettre ton bien sur Airbnb. Certains règlements interdisent explicitement la sous-location à titre onéreux ou la location touristique. D'autres prévoient une clause d'habitation bourgeoise exclusive, qui interdit toute activité commerciale. Si ton règlement l'interdit, le syndicat de copropriété peut te poursuivre et obtenir l'interdiction sous astreinte. Un syndicat peut également t'assigner pour trouble de jouissance si ton activité génère des nuisances (passages fréquents, bruit de nuit).
Assurance et responsabilité : ne négligez pas la couverture
Ton assurance habitation classique ne couvre généralement pas les locations touristiques de courte durée. Tu as besoin d'une assurance spécifique ou d'une extension de garantie. Airbnb propose une protection hôte (AirCover) qui couvre les dommages jusqu'à 3 millions d'euros dans certaines conditions, mais elle ne remplace pas une assurance civile. Souscris une assurance propriétaire non-occupant (PNO) avec extension courte durée, ou une assurance dédiée location saisonnière. Vérifie aussi que tes locataires ont une couverture (Airbnb exige une assurance voyage pour certaines réservations).