Pas de panique !
📝 Les étapes à suivre
Durée du bail et renouvellement
C'est la différence la plus concrète pour les deux parties. Location vide (non meublée) : bail de 3 ans minimum (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale), renouvelable tacitement. Location meublée : bail de 1 an minimum (ou 9 mois pour un étudiant, non renouvelable automatiquement). Pour le propriétaire, le bail meublé offre plus de flexibilité pour récupérer son bien. Pour le locataire, la courte durée est contraignante si la situation évolue. Exception : les étudiants peuvent signer des baux de 9 mois qui s'éteignent naturellement sans congé à donner.
Préavis : qui peut partir quand ?
Locataire d'un logement vide : préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue ou motif légitime). Locataire d'un logement meublé : préavis d'1 mois quel que soit l'emplacement. Propriétaire d'un logement vide : doit donner congé avec 6 mois de préavis avant la fin du bail, pour 3 motifs uniquement (reprise personnelle, vente, motif sérieux). Propriétaire d'un logement meublé : doit donner congé avec 3 mois de préavis avant la fin du bail, pour les mêmes 3 motifs. Le bail meublé avantage le propriétaire (récupération plus rapide) et aussi le locataire (départ plus flexible).
Le mobilier obligatoire : la liste du décret 2015-981
Pour être légalement qualifié de meublé, le logement doit contenir au minimum les éléments listés dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation (ou congélateur séparé), vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager. Un logement loué sans ces éléments peut être requalifié en location nue par les tribunaux — avec toutes les conséquences juridiques et fiscales.
Dépôt de garantie : 1 mois vs 2 mois
Location vide : dépôt de garantie plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Location meublée : dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Ce dépôt plus élevé en meublé protège le propriétaire contre la dégradation du mobilier. Les délais de restitution sont identiques : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois si des différences sont constatées. Toute retenue doit être justifiée par des factures ou devis, et la vétusté doit être déduite.
Fiscalité : revenus fonciers vs BIC
C'est là que la différence est la plus importante financièrement. Location vide : revenus imposés comme revenus fonciers (régime micro-foncier avec 30 % d'abattement, ou régime réel). Peu de charges déductibles, pas d'amortissement possible. Location meublée : revenus imposés comme BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) — régime micro-BIC avec 50 % d'abattement (voire 71 % pour meublé de tourisme classé), ou régime réel avec AMORTISSEMENT du bien et du mobilier. Le régime réel en meublé est souvent nettement plus avantageux, surtout lors des premières années suivant l'achat.